Inversión Inmobiliaria

Lo primero, no somos expertos en Inversión Inmobiliaria.

No tenemos decenas de pisos puestos en alquiler generándonos ingresos todos los meses.

Lo que sí nos gusta es estudiar el mercado y ser creadores de activos que pongan dinero en nuestro bolsillo.

¿Recordáis el primer precepto de Robert Kiyosaki?

TU CASA NO ES UN ACTIVO.

Un activo es aquello que pone dinero en tu bolsillo, que genera ingresos. Por eso la casa en la que vives no es un activo, porque no te produce ingresos. Lo que te produce son gastos: seguros, impuestos, gastos de comunidad, derramas, intereses de la hipoteca, suministros….

Entonces, ¿cómo podemos convertir nuestra casa en un activo?. Pues haciendo que genere ingresos.

Puede ser alquilando una habitación, por ejemplo. Cuando compramos nuestra primera vivienda, en Salamanca, en el año 2.002,  un duplex de 3 habitaciones con jardín y piscina comunitaria, nos sobraban 2 habitaciones (al nacer Any ya solo nos sobraba 1), así que nos pusimos manos a la obra a buscar la mejor manera de convertir nuestro pasivo (nuestro dúplex) en un activo.

Fue una experiencia divertida para una pareja joven sin hijos el acoger en casa a jovencitos estudiantes franceses que venían a pasar un par de semanas aprendiendo español. Y el tener a personas de diferentes culturas conviviendo con nosotros durante largos meses provenientes de todas las partes del mundo (Chile, Rumanía, …distintas partes de España).

Alquilar una habitación de tu casa es una manera sencilla de conseguir un ingreso prácticamente pasivo, aunque no es algo que todo el mundo pueda hacer. ¡No veo a mis padres alquilando una habitación en su nuevo piso!

El dinero ingresado pagaba los gastos de la vivienda (la hipoteca y resto de suministros y gastos). No era un gran negocio pero fue un primer paso.

En 2017, justo durante el evento de Robert Kiyosaki en Barcelona, estábamos con la disyuntiva de que hacer con  nuestro piso en Madrid,  ponerlo en alquiler… y fue durante este evento en el que cuadraron todos los aspectos y decidimos invertir en serio en el mercado inmobiliario.

TIEMPO DE OTRAS PERSONAS (OPT en inglés).

DINERO DE OTRAS PERSONAS (OPM en inglés)

Los activos inmobiliarios son el ejemplo más claro de uso de OPT y OPM.

DINERO de otras personas. Cuando compras tu casa, normalmente te hipotecas, utilizas dinero de otras personas, dinero del Banco (OPM ).  Cuando compras un piso para ponerlo en alquiler, también utilias OPM. Al hacerlo, no estás invirtiendo tu propio patrimonio, sino que es el Banco el que paga tu activo y tú simplemente tienes que ir devolviéndolo poco a poco junto con un interés fácilmente asumible. En España puede ser de un 1,5 a un 3% anual.

¿Cuál es la magia de usar OPM – dinero de otras personas?. Pues que te permite comprar activos que de otra forma no podrías, activos que generan flujo de efectivo. Esa es la palabra mágica: FLUJO DE EFECTIVO.

Al alquilar esa vivienda y obtener flujo de efectivo, son los inquilinos los que devuelven el dinero al Banco y te permiten tener un pequeño sobrante mensual.  La renta obtenida te permite pagar:

  • Cotas de la comunidad de Propietarios
  • Impuestos (IBI, Basuras…)
  • Devolución del Préstamo
  • Intereses (la cuota mensual de tu hipoteca se compone de devolución del préstamo e intereses)
  • Reparaciones y mejoras en la vivienda
  • Seguros sobre la vivienda

Y obtener un Flujo de Caja positivo anual de alrededor de un 10-20% de la renta que los inquilinos  te pagan mensualmente.

Lo fantástico es cuando lo comparas con el dinero que tú has invertido de tu patrimonio. En España puedes obtener un préstamo por un 60-80% del valor de la vivienda. Esto quiere decir que tienes que poner de tu patrimonio un 20-40%. Ese 20-40% es dinero propio, el resto es OPM.

No hay que comparar el Flujo de Caja positivo anual contra el dinero del Banco (el OPM) sino contra el dinero propio invertido.

En números sencillos, un piso de 240.000€ en algún barrio cercano al centro de Madrid se puede alquilar por 1.100€ al mes. Con una hipoteca de 200.000€ y una cuota de 700€ mensuales y gastos (comunidad, seguros e impuestos) de 200€, obtienes un flujo de caja positivo mensual de 200€.  Esto es un 6% de RSI (Rentabilidad sobre la Inversión). Porque tu inversión han sido 40.000€ (no 240.000€)

Por supuesto que existen riesgos (inquilinos mal pagadores, desperfectos causados por los inquilinos…). La lavadora se puede romper y tú tienes que reponerla…

El secreto es:  Una cuota de cada 12 resérvala para pagar por las reparaciones, mejoras, pintura… Así tendrás cubiertas estas circunstancias.

TIEMPO DE OTRAS PERSONAS (OPT)

¿Queremos tener ingresos Pasivos, verdad?. Pasivos significa que no tenemos que levantarnos cada mañana para conseguirlos. Un ejemplo de ingresos Pasivos son los dividendos que obtienes de tus inversiones en Bolsa.

Con la inversión inmobiliaria también podemos usar OPT, el tiempo de otras personas.

  • Podemos usar una agencia inmobiliaria para que enseñe nuestro piso. Será el inquilino que alquile tu vivienda el que pague por este servicio.
  • Podemos contratar con un administrador (la propia agencia inmobiliaria o un administrador de fincas) el ocuparse de gestionar cualquier incidencia con los inquilinos o las reparaciones necesarias. Tú solo tienes que ocuparte de encontrar la persona adecuada y de pagar las reparaciones que haya que hacer.
  • Finalmente, son los inquilinos, con su tiempo, los que generan los ingresos que pagan la renta que sirve para que tú generes un activo inmobiliario.

Voy a volver a escribir esto:

SON LOS INQUILINOS LOS QUE PAGAN PARA QUE TÚ GENERES UN ACTIVO INMOBILIARIO.

 

Y no solo se trata de pisos, también puedes mirar el mercado de Plazas de Garaje. Estas tienen la ventaja de que tienen muchas menos incidencias (no tienen lavadora ni hay que pintarla cada pocos años), su coste es mucho más asumible y es relativamente sencillo encontrar un inquilino. En contra, es más difícil obtener un préstamo bancario y éste será más caro que para una vivienda.

 

¿Qué piensas? ¿Te vas a lanzar a utilizar OPM y OPT y a crear tu imperio inmobiliario?